Posredovanje darilne (oz. najemne) pogodbe upravniku

Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju: IP) je prejel vaše elektronsko sporočilo, v katerem navajate, da ste na podlagi darilne pogodbe prejeli stanovanje. Sprememba lastništva je že evidentirana v zemljiški knjigi. Zaradi spremembe lastništva upravnik zahteva pogodbo, ne samo izpiska iz ZK. Menite, da do tega ni upravičen. Podobne zahteve ima tudi pri oddaji stanovanja, kadar zahteva najemno pogodbo. Prosite za mnenje.

Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno z 58. členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (v nadaljevanju: Splošna uredba o varstvu podatkov), 7. točko prvega odstavka 49. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 94/07-UPB1, v nadaljevanju ZVOP-1) ter 2. členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05, v nadaljevanju ZInfP) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašim vprašanjem.

IP uvodoma pojasnjuje, da je za vsako obdelavo osebnih podatkov treba imeti ustrezno in zakonito pravno podlago. Te so določene v členu 6(1) Splošne uredbe o varstvu podatkov in so sledeče:

• privolitev (točka (a)),
• sklenitev ali izvajanje pogodbe (točka (b)),
• zakon (točka (c)),
• zaščita življenjskih interesov posameznika (točka (d)),
• izvajanje javne naloge (točka (e) v zvezi s četrtim odstavkom 9. člena ZVOP-1),
• zakoniti interesi upravljavca (točka (f)).

Razmerja med upravnikom, etažnimi lastniki in najemniki večstanovanjskih stavb so urejena v Stanovanjskem zakonu (SZ-1), Stvarnopravnem zakoniku in v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb. Upravnik je upravljavec osebnih podatkov, saj je, na podlagi tretjega odstavka 50. čelna SZ-1, pooblaščen za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom skladno s SZ-1.

V zvezi s prenosom lastninske pravice med etažnimi lastniki prvi odstavek 17. člena SZ-1 določa, da mora etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice in mu predložiti tudi kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku, upravnik pa mora o tem obvestiti geodetsko upravo.

SZ-1 torej etažnemu lastniku nalaga, da upravnika obvesti o spremembi lastninske pravice in mu tudi predloži kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku, vendar navedeno ne pomeni, da mu je dolžan posredovati fotokopijo pogodbe, na podlagi katere je prišlo do prenosa lastninske pravice. Glede na to, da je sprememba lastninske pravice razvidna že iz samega zemljiškoknjižnega izpiska, je IP mnenja, da izpis iz zemljiške knjige zadostuje za to, da nov lastnik izkaže podatek o spremembi lastništva in o novem lastniku. Drugače bi bilo v primeru, če novi lastnik (še) ne bi bil vpisan v zemljiško knjigo.

Pri ureditvi razmerja med etažnim lastnikom in najemnikom, SZ-1 v šestem odstavku 24. člena določa, da mora etažni lastnik o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi.

SZ-1 torej lastniku ne nalaga dolžnosti, da upravniku posreduje najemno pogodbo, temveč zgolj ime najemnika in število oseb, ki so navedene v najemni pogodbi.

Ob tem IP opozarja na načelo najmanjšega obsega podatkov (člen 5 Splošne uredbe o varstvu podatkov), ki določa, da morajo biti pod pogojem, da obstaja pravna podlaga, osebni podatki, ki se obdelujejo, ustrezni, relevantni in omejeni na to, kar je potrebno za namene, za katere se obdelujejo. Navedeno načelo pomeni, da je potrebno obdelovati samo toliko osebnih podatkov, kolikor je nujno potrebno za dosego posamičnega zakonitega namena obdelave. Navedeno pomeni, da SZ-1 praviloma ne more predstavljati zakonske podlage za posredovanje celotne pogodbe s strani lastnika upravniku, temveč  je etažni lastnik dolžan upravniku posredovati le tiste podatke, ki izkazujejo spremembo lastništva in podatke o novem lastniku, kar pa lahko izkaže tudi s posredovanjem zemljiškoknjižnega izpiska.

Informacije o obdelavi osebnih podatkov pri upravljanju večstanovanjskih stavb si lahko pridobite tudi v Smernicah za upravnike večstanovanjskih stavb, ki so dostopne na: https://www.ip-rs.si/fileadmin/user_upload/Pdf/smernice/Smernice_za_upravnike_vecstanovanjskih_stavb.pdf.

Svetujemo, da si več o pravicah posameznika glede varstva podatkov preberete na naši spletni strani www.tiodlocas.si.

Vsa mnenja IP so objavljena in dostopna na naši spletni strani: https://www.ip-rs.si/vop/.

Prav tako pa so vsa ključna področja, kot jih ureja Splošna uredba o varstvu podatkov predstavljena na: https://www.ip-rs.si/zakonodaja/reforma-evropskega-zakonodajnega-okvira-za-varstvo-osebnih-podatkov/kljucna-podrocja-uredbe/, kjer lahko najdete veliko koristnih nasvetov glede bistvenih obveznosti podjetij in drugih organizacij za pravilno izvajanje ukrepov varstva osebnih podatkov.

Lep pozdrav,

                                                                                    Mojca Prelesnik

                                                                                    informacijska pooblaščenka

Pripravila:

mag. Vanja Zrimšek, univ. dipl. prav.,

svetovalka IP

To mnenje je nastalo v okviru projekta »Programa pravice, enakost in državljanstvo 2014-2020«, ki ga financira Evropska unija.

Vsebina tega mnenja predstavlja neobvezno mnenje Informacijskega pooblaščenca in je izključno njegova odgovornost. Evropska komisija ne sprejema odgovornosti glede uporabe informacij, ki jih mnenje zajema.