Informacijski pooblaščenec Republika Slovenija
    SLO | ENG

Iskalnik po mnenjih GDPR

+ -
Datum: 24.06.2019
Naslov: Seznam etažnik lastnikov in njihovih pripadajočih deležev
Številka: 0712-1/2019/1527
Vsebina: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo
Pravni akt: Mnenje

Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju IP) je po pošti prejel vaš dopis, v katerem pojasnjujete, da ste upravnik večstanovanjske stavbe. Določen etažni lastnik vas je pozval, da mu podate informacije o lastništvu posameznih delov stavbe (imena in priimke) in o pripadajočih deležih posameznih lastnikov. Etažni lastnik želi za določen zakoniti namen zbrati podpise lastnikov.

 

***

 

Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju na podlagi 58. člena Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (v nadaljevanju: Splošna uredba), 7. točke prvega odstavka 49. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 94/07, uradno prečiščeno besedilo, v nadaljevanju ZVOP-1) ter 2. člena Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05, v nadaljevanju ZInfP) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašim vprašanjem.

 

IP uvodoma pojasnjuje, da je obdelava osebnih podatkov zakonita, če je izpolnjen vsaj eden od pogojev, določenih v členu 6(1) Splošne uredbe. Upravnik lahko obdeluje osebne podatke etažnih lastnikov na več pravnih podlagah, predvsem:

  • če so privolili v obdelavo njihovih osebnih podatkov za enega ali več določenih namenov;
  • če je obdelava osebnih podatkov potrebna za izvajanje pogodbe, katere pogodbena stranka je etažni lastnik, na katerega se nanašajo osebni podatki (pogodba o opravljanju upravniških storitev);
  • če je obdelava osebnih podatkov potrebna za izpolnitev zakonske obveznosti, ki velja za upravljavca. Te obveznosti so določene v področnih zakonih (npr. v Stanovanjskem zakonu) ali podzakonskih aktih (npr. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb).

 

Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03 s spremembami in dopolnitvami; v nadaljevanju: SZ-1) posredovanja osebnih podatkov etažnih lastnikov s strani upravnika drugemu etažnemu lastniku, kakor to navajate v svojem dopisu, ne določa, zato bi upravnik v skladu s členom 6(1)(a) Splošne uredbe lahko, če za to ni ustrezne druge pravne podlage glede na konkreten namen in podatke, posredoval osebne podatke le v primeru, če bi imel za to njihove osebne privolitve. To pomeni, da bi moral biti vsak etažni lastnik predhodno seznanjen s konkretnim namenom posredovanja osebnih podatkov ter z naborom osebnih podatkov, ki se bodo obdelovali. Privolitev mora biti dana prostovoljno, etažni lastnik pa jo lahko kadarkoli prekliče.

 

Ne glede na to pa IP glede podatkov o lastništvu in o procentualnem deležu lastništva etažnih lastnikov ugotavlja, da gre za podatke, ki so najverjetneje potrebni za izvajanje pogodbe o opravljanju upravniških storitev, ki je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. To pomeni, da je za veljavnost pogodbe v skladu s 53. členom SZ-1 potreben podpis oziroma soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Da bi bilo mogoče preveriti veljavnost takšne pogodbe, je zato nujno potrebno, da je njen sestavni del tudi seznam lastnikov stanovanj, tj. ime in priimek, velikost stanovanja in solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih. Ker gre za pogodbeni odnos med vsemi etažnimi lastniki in upravnikom, so vsi etažni lastniki kot sopogodbeniki upravičeni do podatkov, tudi osebnih, ki so navedeni oziroma ki so sestavni del te pogodbe (npr. ime in priimek etažnega lastnika, velikost stanovanja v m2 in solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih). Do navedenih podatkov so etažni lastniki upravičeni na podlagi SZ-1, kakor tudi na podlagi točke (b) člena 6(1), saj je tovrstna obdelava osebnih podatkov potrebna in primerna za izvedbo pogajanj za sklenitev pogodbe in za izpolnjevanje pogodbe. Etažni lastniki so torej upravičeni do podatkov vseh etažnih lastnikov, ki izhajajo iz pogodba o opravljanju upravniških storitev in ki so potrebni za njeno izpolnjevanje.

 

IP v zvezi z osebnimi podatki etažnih lastnikov še dodaja, da gre za podatke, ki so, če so vpisani v zemljiško knjigo, javni. Zakon o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/2003 s spr., v nadaljevanju ZZK-1) v 1. členu namreč določa, da je zemljiška knjiga javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. V skladu s 198. členom ZZK-1, ki določa, da mora biti prek portala e-ZK vsakomur omogočen brezplačen dostop in računalniški izpis podatkov informatizirane glavne knjige, so tako dostopni podatki o nepremičnini (npr. tip nepremičnine – posamezni del stavbe, ID znak, katastrska občina, št. stavbe, številka posameznega dela, naslov), lastniku nepremičnine (če gre za fizično osebo: ime in priimek, naslov prebivališča in delen EMŠO - zadnjih šest številk je prikritih) in podatki o stvarnih pravicah na nepremičninah (npr. hipoteka).

 

IP je glede vprašanj glede varstva osebnih podatkov etažnih lastnikov za upravnike izdelal smernice, v katerih boste našli odgovore na vaša vprašanja:

https://www.ip-rs.si/fileadmin/user_upload/Pdf/smernice/Smernice_za_upravnike_vecstanovanjskih_stavb.pdf

 

 

V upanju, da ste dobili odgovor na svoje vprašanje, vas lepo pozdravljamo.

 

 

                                                                                               Mojca Prelesnik, univ.dipl.prav.,                                                 

                                                                                               informacijska pooblaščenka

 

 

Pripravila:                                                                                                                              

Neja Domnik, mag. prav.,

raziskovalka pri IP