Informacijski pooblaščenec Republika Slovenija
SLO | ENG

Iskalnik po odločbah in mnenjih VOP

+ -

Opozarjamo, da  posamezna gradiva  na naši spletni strani niso prilagojena na nov evropski okvir varstva osebnih podatkov, zato jih je treba uporabljati preudarno in smiselno ter ob upoštevanju nove evropske ureditve. Stare vsebine so še vedno uporabne za razumevanje prakse, saj se z novo Uredbo 2016/679 in Direktivo 2016/680, temeljni koncepti varstva osebnih podatkov in področna zakonodaja bistveno ne spreminjajo.  Stališča Informacijskega pooblaščenca, izražena v mnenjih in smernicah glede ureditve pred pričetkom uporabe Uredbe 2016/679 in implementacijo Direktive 2016/680 zato niso nujno uporabljiva za nov evropski okvir varstva osebnih podatkov.  


 

Datum: 25.10.2018
Naslov: Osebni podatki etažnih lastnikov
Številka: 0712-3/2018/2124
Vsebina: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo
Pravni akt: Mnenje

Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju IP) je dne 21. 8. 2018 prejel vašo zgoraj navedeno prošnjo, v kateri ste med drugim navedli:

— da vam je bilo vročeno mnenje IP št. 0712-1/2018/1145, iz katerega izhaja stališče do pravice dostopa do informacij v zvezi z obračunom stroškov ogrevanja v večstanovanjski stavbi, ki je nekoliko v nasprotju s stališčem, ki ste ga prejeli sami in predložili upravniku, le-ta pa je od IP terjal novo mnenje, na podlagi katerega prosite za dodatno pojasnilo;

—  da podatke za vašo večstanovanjsko stavbo zahtevate kot etažna lastnica in hkrati članica nadzornega odbora etažnih lastnikov ter njegova predstavnica;

—  da ste etažni lastniki zaradi zlorabe pravic, do katerih je prišlo v mestih po Sloveniji in tudi v Lenartu (odtujitev sredstev rezervnega sklada, neplačilo upravnika dobaviteljem energentov ipd.), posebej zaskrbljeni glede pravice vpogleda v stroške upravljanja stavbe. V konkretnem primeru je posebej zanimivo vprašanje delitev skupnega stroška ogrevanja na posamezne dele stavbe, zato vas glede na mnenje IP zanima, kdo bo lahko kontroliral pravilnost razdelitve stroškov ogrevanja stavbe po stanovanjih, imate pa tudi hodniško ogrevanje, ki ga prav tako ne bo mogoče kontrolirati (v stavbi je samo en števec v toplotni postaji, po stanovanjih pa le delilniki). Iz mnenja IP namreč izhaja, da noben izmed stanovalcev, odbor ali etažni lastnik ne bo imel možnosti vpogleda v delilnik stroškov in višino obračunanih stroškov, ki mesečno variira na podlagi odčitane skupne porabe energije v stavbi. Vsak bo lahko vpogledal samo v del njemu zaračunanih stroškov, zato pravilnosti razdelitve ne bo mogoče preveriti (ali so stroški zaračunani v višini, kot jih je izstavil dobavitelj, pri čemer je cena sestavljena iz delitve variabilnega in fiksnega dela, ki variirata iz meseca v mesec). Delitev stroškov ogrevanja je medsebojno odvisna, četudi je stanje odčitano posebej po stanovanjih, saj neogrevanje, neplačilo ali odklop posameznega stanovanja vpliva na razdelitev stroškov med ostale etažne lastnike, zlasti če celotni mesečni odjem plača upravnik direktno dobavitelju, potem pa stroške terja od etažnega lastnika, kot je v vašem primeru;

— da etažni lastniki nimate izbire, saj lahko nekatere stvari upravljate le skupaj preko upravnika in je zato
prav, da imate možnost nadzirati njegovo delo in zaračunane stroške. Upravniki so v prvi vrsti v službi etažnih lastnikov oziroma v obojestransko sodelovalno transparentnost. Seveda obstaja še možnost, da vsi podate soglasje za pridobitev navedenih podatkov, vendar pa se vam zdi, da je smisel odbora in pravic etažnih lastnikov v možnosti vpogleda v zadeve, ki se vas tičejo in so vam tudi neposredno zaračunane. Težko namreč razumete, da je ogrevanje nekega stanovanja popolnoma neodvisno od drugih, saj nenazadnje že iz same metodologije razdelitve izhaja, da gre za soodvisno delitev, ki ne temelji zgolj na odčitkih iz merilcev porabe;

— da namen etažnih lastnikov ni bil nikoli kršiti osebne pravice drugih etažnih lastnikov, temveč zagotoviti, da v stavbi plačate toliko, kolikor porabite in na pravilen način. Ker je prišlo do izrazite spremembe prakse, se postavlja smiselnost delovanja vašega odbora pod velik vprašaj; podobno stališče bi nenazadnje lahko sledilo še na področju rezervnega sklada in drugje. Takšno določilo oziroma tolmačenje po mnenju etažnih lastnikov ne sledi namenu Stanovanjskega zakonika in varovanju pravic etažnega lastnika, saj onemogoča učinkovito nadzorstveno pravico nad celovitim vpogledom v stroške stavbe;

— da vas zanima, zakaj se je v konkretnem primeru izpostavilo vaše ime in priimek, saj za blok ni pomembno, kdo je predstavnik nadzornega odbora, temveč ali ima pravico vpogleda ali ne.

 

Dne 18. 9. 2018 je IP prejel vaše ponovno zaprosilo za dodatno razjasnitev, v katerem ste navedli:

—  da je zaznati neskladja med upravniki, stanovanjsko zakonodajo in IP oziroma Splošno uredbo;

—  da imate etažni lastniki v stavbi (24 stanovanjskih enot) urejen in varovan skupni prostor za sestanke, posvete in hranjenje dokumentacije, kjer lahko poleg nadzornega odbora katerikoli etažni lastnik pridobi informacije o mesečnih finančnih bremenitvah in druge informacije v zvezi z bivanjem v bloku;

—  da je glede konkretne izpostavljene zadeve (daljinsko ogrevanje v večstanovanjski stavbi) pomembno vedeti, da je (ne)transparentnost za plačnike preveč razpršena:

  1. nabor kWh edinega števca v stavbi mesečno odčita EKO Toplota Energetika Ljubljana oziroma upravnik s predstavnikom etažnih lastnikov za en skupni račun;
  2. porabo merjenih enot iz delilnikov po stanovanjskih enotah odčita Merilna Tehnika Maribor, kar se vedno ne izvaja sinhronizirano, obračun pa etažnim lastnikom dostavi v poštne nabiralnike brez DDV, ki ga dodatno obračuna upravnik na skupni obračunski list mesečnih stroškov za plačilo. V celotnem ogrevalnem sistemu se lahko pojavljajo tudi toplotne izgube, vendar pa Merilna Tehnika Maribor ni dovolj ažurna pri odpravi napak na delilnikih;

— da navkljub poznavanju stanovanjske zakonodaje zaznavate razhajanje tolmačenja glede varčevanja in  razpolaganja porabe finančnih sredstev iz rezervnega sklada.

 

Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno s 57. členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (v nadaljevanju: Splošna uredba), 7. točko prvega odstavka 49. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 94/2007-UPB1, v nadaljevanju ZVOP-1) ter 2. členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/2005) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašimi vprašanji.  

 

_____

 

V zvezi z vašimi navedbami pojasnjujemo:

 

— Odgovor, ki vam ga je IP posredoval dne 19. 6. 2018 (št. 0712-3/2018/703), ni v nasprotju z mnenjem, ki ga je dne 31. 7. 2018 (št. 0712-1/2018/1145) poslal upravniku. V odgovoru vam je IP zgolj pojasnil, da začetek uporabe Splošne uredbe v ničemer ne vpliva na razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki, ter vas napotil na Smernice za upravnike večstanovanjskih stavb.

 

— Vseeno je, v kakšni vlogi (kot etažna lastnica ali kot predstavnica nadzornega odbora) od upravnika zahtevate podatke. Člani nadzornega odbora so predstavniki etažnih lastnikov, zato glede pridobivanja osebnih podatkov nimajo nič več pravic kot ostali etažni lastniki. To pomeni, da lahko vse osebne podatke, ki jih pridobijo člani nadzornega odbora za namen nadzora nad delom upravnika, pridobijo tudi vsi ostali etažni lastniki. 

 

— IP je v zgoraj navedenem mnenju, ki ga je posredoval upravniku, navedel, da upravnik nima pravne podlage, da bi vam posredoval seznam etažnih lastnikov skupaj z mesečno porabo toplotne energije v posameznem stanovanju, ker imajo etažni lastniki v stanovanjih nameščene delilnike stroškov toplote, s pomočjo katerih se določi dejanska poraba toplote v posameznem stanovanju, zato morebitno neplačilo računa za ogrevanje s strani enega lastnika ne vpliva na višino obveznosti, ki jih imajo drugi etažni lastniki.

 

IP je po prejemu vaše prošnje za dodatno pojasnilo in na podlagi vaši pojasnil ter izpostavljenih skrbi ponovno preučil problematiko posredovanja podatkov etažnim lastnikom v zvezi z delitvijo stroškov. V zvezi s tem ugotavljamo, da je pri delitvi stroškov ogrevanja treba upoštevati več dejavnikov in da, kot sami navajate, samo dejstvo namestitve delilnikov stroškov, kot kaže ne pomeni nujno, da je celoten strošek mogoče preverjati zgolj na podlagi odčitka z delilnika. Zato ocenjujemo, da so etažni lastniki tudi v primeru nameščenih delilnikov stroškov toplote glede na način obračuna delitve stroškov, ki je določen v Pravilniku o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Uradni list RS, št. 82/2015 in 61/2016), v primerih, ko je to potrebno za ustrezno izvajanje nadzora nad pravilnim obračunavanjem stroškov, upravičeni do več podatkov, če stroški za toploto ne temeljijo izključno na podatkih iz delilnikov, ki so nameščeni na radiatorjih. To pomeni, da so upravičeni pridobiti vse podatke, ki jih potrebujejo, da lahko preverijo pravilnost zaračunanih stroškov s strani upravnika. Vendar pa IP v okviru mnenja ne more navesti, za točno katere vrste podatkov gre, saj je to odvisno od konkretnih okoliščin posameznega primera. V zvezi s tem vam mora upravnik pojasniti, kateri podatki se upoštevajo pri izračunu in v kolikšni meri vplivajo na izračun stroškov ter glede na to omogočiti izvajanje nadzora in posredovanje za to potrebnih podatkov.   

 

IP dodaja, da njegov namen ni omejevati pravice etažnih lastnikov, saj imajo že po zakonu pravico nadzora nad delom upravnika, ki ga lahko v primeru, da z njim niso zadovoljni, tudi zamenjajo. Ker je upravnik upravljavec osebnih podatkov, mora pri svojem delu upoštevati tudi veljavno zakonodajo, ki določa obdelavo osebnih podatkov, in poskrbeti za to, da se z osebnimi podatki ne bodo seznanile nepooblaščene osebe, kar pomeni, da mora poskrbeti za zakonitost njihove obdelave in za ustrezno zavarovanje. IP je ugotovil, da so nekatere določbe Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/2009, 87/2011 in 85/2013) in zgoraj navedenega pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto, ki ju morajo pri svojem delu upoštevati upravniki, v nasprotju s predpisi na področju varstva osebnih podatkov, ker podatka o številki stanovanja ne štejejo kot osebni podatek. Ker lahko zaradi tega upravniki ob doslednem izvajanju določb navedenih pravilnikov kršijo določbe ZVOP-1 in Splošne uredbe, bo IP na pristojno ministrstvo naslovil predlog za spremembe zakonodaje.

 

— Vašega imena ni izpostavil IP, ampak ga je navedel upravnik v svojem zaprosilu za mnenje.

 

— Etažni lastniki se morate o načinu posredovanja oziroma pridobitve podatkov, ki jih potrebujete za nadzor nad delom upravnika (npr. posredovanje podatkov v zaprtih ovojnicah v hišne predalčnike etažnih lastnikov, seznanitev s podatki na zboru etažnih lastnikov ali izročitev podatkov vam kot predstavnici nadzornega odbora, ki jih boste posredovali naprej etažnim lastnikom), dogovoriti z njim, pomembno je le, da se z osebnimi podatki ne seznanijo nepooblaščene osebe.

 

— Predlagamo, da se v zvezi z vprašanji (npr. netransparentnost zaradi več izvajalcev), ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in niso povezana z obdelavo osebnih podatkov, obrnete na Stanovanjsko inšpekcijo, ki deluje v okviru Inšpektorata RS za okolje in prostor.

 

— Namen rezervnega sklada, kot izhaja iz Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/2002 in 91/2013, v nadaljevanju SPZ) in Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št 69/2003, s spremembami, v nadaljevanju SZ-1), je v kritju bodočih stroškov rednega upravljanja oziroma vzdrževanja. 26. člen SZ-1 določa, da etažni lastniki za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske stavbe sprejmejo načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik. Etažni lastniki v načrtu vzdrževanja določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila, in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad. Upravnik po določbi 5. točke prvega odstavka 50. člena SZ-1 sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb, sklenjenih s tretjimi osebami. Upravnik ima na podlagi 4. alineje četrtega odstavka 118. člena SPZ pooblastilo, da upravlja z rezervnim skladom in s skupnim denarjem, SZ-1 pa v 43. členu določa, da z denarnimi sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik, ki mora etažnega lastnika, ki ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, v skladu s 44. členom SZ-1 pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje.

 

V zvezi z obveščanjem o neplačnikih v rezervni sklad je treba omeniti četrti odstavek 118. člena SPZ, ki med drugim določa, da mora upravnik poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti. Glede na določbe SPZ o solastnini imajo etažni lastniki pravico vedeti, kateri etažni lastniki ne plačujejo sredstev v rezervni sklad, saj posledice neplačevanja (npr. oviranje izvedbe del v skladu s sprejetim načrtom vzdrževanja) nosijo vsi etažni lastniki. Če zgolj zaradi neplačevanja na primer v skladu ni dovolj denarja za popravilo strehe, se popravilo strehe ne more začeti. Podobno je tudi v primeru, ko se določeno popravilo izvede kljub temu, da nekateri etažni lastniki h kritju stroškov popravila niso prispevali. Tudi v tem primeru se z neplačilom enega etažnega lastnika poseže v pravico drugega etažnega lastnika, saj plačnik v tem primeru posredno plača tudi za neplačnika. Prvi odstavek 66. člena SPZ namreč določa, da ima solastnik pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov. Nihče namreč ne sme s svojim ravnanjem posegati v enake pravice drugih.

 

Iz navedenega torej izhaja, da upravnik etažne lastnike večstanovanjske stavbe lahko obvešča o tistih etažnih lastnikih, ki ne plačujejo sredstev v rezervni sklad, o višini in datumu zapadlosti dolga, vendar ne na način, da bi se s temi podatki seznanile nepooblaščene osebe. Hkrati pa je tudi upravnik skladno s SZ-1 zavezan k poročanju o zadevah, ki vplivajo na izvrševanje njegovih pravic in obveznosti.

 

 

Lepo pozdravljeni,   

 

                                   Mojca Prelesnik, univ. dipl. prav.,

                                       informacijska pooblaščenka