Informacijski pooblaščenec Republika Slovenija
    SLO | ENG

Iskalnik po mnenjih GDPR

+ -
Datum: 28.08.2019
Naslov: Posredovanje OP GURSa upravniku večstanovanjske stavbe
Številka: 0712-1/2019/1970
Vsebina: Pridobivanje OP iz zbirk, Stanovanjsko in nepremičninsko pravo
Pravni akt: Mnenje

Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju IP) je prejel vaše elektronsko sporočilo z dne 13. 8. 2019, v katerem navajate, da ste kot upravnik večstanovanjske stavbe s strani predstavnika etažnih lastnikov v nadzornem odboru prejeli zahtevek po uskladitvi vaših evidenc s podatki Geodetske uprave (GURS), saj so se od prevzema objekta v upravljanje spremenili parametri, ki vplivajo na sestavo obračuna stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe – število posameznih enot in površina le-teh, o čemer (združevanje oziroma razdruževanje posameznih enot in s tem tudi preštevilčenje in spremembo skupne in uporabne površine posameznih enot), vas posamezni lastniki niso obvestili. Vašo vlogo za posredovanje podatkov je GURS zavrnila z obrazložitvijo, da 48. in 50. člen Stanovanjskega zakona (SZ-1) ne predstavljata ustrezne zakonske podlage, ki bi upravnika večstanovanjske stavbe zaradi spremembe parametrov, ki vplivajo na obračun stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe (število in površina le-teh), upravičevala do pridobitve osebnih podatkov o etažnih lastnikih oziroma, da bi izhajala obveznost GURS kot upravljavca, da upravnikom za ta namen, v obliki naročila digitalnih podatkov ali vpogledov v aplikaciji PREG (vpogled v podatke o nepremičninah za registrirane uporabnike na portalu Prostor:www.e-prostor.gov.si), omogoči dostop do osebnih podatkov etažnih lastnikov, evidentiranih v katastru stavb in registru nepremičnin. V zvezi s tem vas zanima, ali imate kot upravnik stavbe in s tem pooblaščenec etažnih lastnikov pravico do pridobitve podatkov iz evidenc GURS kot so: ime in priimek/naziv lastnika posamezne enote, ID številka posamezne enote, površina posamezne enote (skupna in uporabna) in raba posamezne enote (stanovanjska/poslovna), ki jih potrebujete za izvrševanje zakonskih in pogodbenih obveznosti,  kot so oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov ter sestavo obračuna stroškov upravljanja stavbe in razdelitev le-teh, v primeru, če vam teh podatkov etažni lastniki ne posredujejo sami.

 

Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno z 58. členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (v nadaljevanju Splošna uredba), 7. točko prvega odstavka 49. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 94/07-UPB1 - v nadaljevanju ZVOP-1) ter 2. členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05 - v nadaljevanju ZInfP) posredujemo naše neobvezujoče mnenje v zvezi z vašim vprašanjem. Ob tem IP poudarja, da izven postopka inšpekcijskega nadzora ali upravnega postopka konkretnih obdelav osebnih podatkov ne more presojati.

 

IP namreč ne sme in ne more prevzeti odgovornosti posameznih subjektov za njihovo poslovanje, podobno kot to velja za druge inšpekcijske organe. Zato poudarjamo, da IP v mnenju ne more namesto upravljavca presojati, ali je posamezna zahteva za posredovanje podatkov utemeljena, to je naloga in odgovornost upravljavca. Iz tega razloga v nadaljevanju podajamo zgolj splošna pojasnila ter izpostavljamo relevantno pravno podlago ter pogoje, ki morajo biti izpolnjeni, da je določeno posredovanje podatkov zakonito. Konkretno presojo pa mora opraviti izključno upravljavec osebnih podatkov.

 

Ustrezne podlage za obdelavo podatkov so določene v členu 6(1) Splošne uredbe, ki predpisuje, da je obdelava zakonita le in kolikor je izpolnjen vsaj eden od naslednjih pogojev:

(a) posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, je privolil v obdelavo njegovih osebnih podatkov v enega ali več določenih namenov;

(b) obdelava je potrebna za izvajanje pogodbe, katere pogodbena stranka je posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, ali za izvajanje ukrepov na zahtevo takega posameznika pred sklenitvijo pogodbe;

(c) obdelava je potrebna za izpolnitev zakonske obveznosti, ki velja za upravljavca;

(d) obdelava je potrebna za zaščito življenjskih interesov posameznika, na katerega se nanašajo osebni podatki, ali druge fizične osebe;

(e) obdelava je potrebna za opravljanje naloge v javnem interesu ali pri izvajanju javne oblasti, dodeljene upravljavcu;

(f) obdelava je potrebna zaradi zakonitih interesov, za katere si prizadeva upravljavec ali tretja oseba, razen kadar nad takimi interesi prevladajo interesi ali temeljne pravice in svoboščine posameznika, na katerega se nanašajo osebni podatki, ki zahtevajo varstvo osebnih podatkov, zlasti kadar je posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, otrok.

 

V vašem predstavljenem primeru je potrebno pravno podlago za pridobivanje osebnih podatkov iz zbirk GURS presojati z vidika točke (b) in (c) člena 6(1) Splošne uredbe. Podlago za točko (b), ki določa, da je obdelava potrebna za izvajanje pogodbe, katere pogodbena stranka je posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, bi predstavljala pogodba o opravljanju upravniških storitev. V skladu s (c) točko je obdelava oziroma pridobivanje osebnih podatkov iz zbirk GURS zakonito, če je potrebno za izpolnitev zakonske obveznosti, ki velja za upravljavca.

 

Področni zakon v smislu člena 6(1)(c) Splošne uredbe je v konkretnem primeru Zakon o evidentiranju nepremičnin (Uradni list RS, št. 47/06, s sprem., v nadaljevanju ZEN), ki v XII. poglavju ureja izdajanje in javnost podatkov, ki se vodijo v evidencah o nepremičninah (zemljiški kataster, kataster stavb, register nepremičnin, evidenca državne meje in register prostorskih enot), ki jih vodi in vzdržuje GURS.

 

V prvem odstavku 114. člena ZEN je določeno, da so zemljiški kataster, kataster stavb, register nepremičnin, evidenca državne meje in register prostorskih enot javne evidence, drugi odstavek pa nadalje določa, da ima vsakdo pravico vpogledati v podatke in pridobiti podatke iz javnih evidenc iz prejšnjega odstavka o posameznih parcelah, stavbah in delih stavb ali o posamezni nepremičnini, ki so ob vpogledu vpisani kot zadnji vpisani podatki, pri čemer pa lahko glede lastnika pridobi le podatke o imenu in priimku, naslovu stalnega prebivališča ter o letnici rojstva. Citirani določbi sta bili delno razveljavljeni, in sicer:

  1. z odločbo Ustavnega sodišča RS št. U-I-464/06-13 z dne 5. 7. 2007, kjer je Ustavno sodišče odločilo, da se prvi in drugi odstavek 114. člena ZEN razveljavita, kolikor določata javnost registra nepremičnin v delu, ki se nanaša na podatke o lastniku, uporabniku, najemniku in upravljavcu nepremičnine, če gre za fizično osebo;
  2. z odločbo Ustavnega sodišča RS št. U-I-98/11-17 z dne 26. 9. 2012, kjer je Ustavno sodišče odločilo, da se prvi in drugi odstavek 114. člena ZEN razveljavita, kolikor določata javnost zemljiškega katastra in katastra stavb v delu, ki se nanaša na podatke o lastniku, če gre za fizično osebo.

 

Ob upoštevanju zgoraj navedene razveljavitve določb prvega in drugega odstavka 114. člena ZEN s strani Ustavnega sodišča RS, podatki o lastnikih, ki so fizične osebe in katerih osebni podatki se vodijo v registru nepremičnin, zemljiškem katastru in katastru stavb, niso več javno dostopni. Ob upoštevanju določb člena 6 Splošne uredbe se zato podatki o lastnikih, ki so fizične osebe, lahko posredujejo le še tistim pravnim ali fizičnim osebam, ki jih za pridobivanje takšnih podatkov pooblašča ZEN ali kakšen drug zakon, ali pa če bi za to obstajala kakšna druga pravna podlaga iz člena 6(1) Splošne uredbe.

 

Navajate, da kot upravnik večstanovanjske stavbe podatke (ime in priimek/naziv lastnika posamezne enote, ID številka posamezne enote, površina posamezne enote (skupna in uporabna) in raba posamezne enote (stanovanjska/poslovna), potrebujete za izvajanje zakonskih in pogodbenih obveznosti, kot so oštevilčenje in označitev stanovanja in drugih prostorov ter sestavo obračunskih stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe in razdelitev med etažne lastnike. Upravnik je po določbi 48. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/03 in nasl., v nadaljevanju SZ-1) pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. V skladu s 50. členom SZ-1 ima upravnik poleg pooblastil, določenih s stvarnopravnim zakonikom, še pooblastilo, da zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem; pripravi načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe, terminski plan izvedbe tega načrta in skrbi za izvedbo načrta; sestavi obračun stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe in stroške razdeli med etažne lastnike; poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune; sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami; poda letno poročilo o upravljanju objekta; opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov ter zbira podatke, potrebne za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb. V skladu z drugim odstavkom istega člena ima upravnik lahko tudi druga pooblastila, določena s tem zakonom in pogodbo o opravljanju upravniških storitev. 66. člen SZ-1 natančneje določa obveznost upravnika, da vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov. Iz navedenih določb nedvomno izhaja zakonska opredelitev številnih obveznosti upravnika, ki opredeljujejo njegovo razmerje nasproti etažnim lastnikom in so natančneje določene tudi v pogodbi o opravljanju upravniških storitev, med drugim oštevilčenje in označitev stanovanja in drugih prostorov ter sestavo obračunskih stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe in razdelitev med etažne lastnike, na katere se tudi sami sklicujete. Tretji odstavek 50. člena določa, da je upravnik na podlagi SZ-1 pooblaščen za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s tem zakonom.

Način, kako upravnik pridobiva podatke, je med drugim določen v 17. členu SZ-1, ki pravi, da je etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, dolžan upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice in mu predložiti tudi kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku, upravnik pa mora o tem obvestiti geodetsko upravo. Smiselno enaka je ureditev v 14. členu, ki določa, da mora za opravljanje dejavnosti etažni lastnik pridobiti soglasja solastnikov. Ob začetku opravljanja dejavnosti v delu stanovanja pa o tem obvestiti upravnika. Iz navedenih členov jasno izhaja zakonodajalčeva namera, da upravnik podatke o spremembi lastništva oziroma o opravljanju dejavnosti pridobiva od lastnika, ki ga je dolžan sam obvestiti, upravnik pa mora o spremembi obvestiti geodetsko upravo in ne obratno. Sankcija za opustitev lastnikove dolžnosti notifikacije upravnika je predvidena v 169. členu SZ-1, ki določa, da je posameznik kaznovan za prekršek, če upravnika ne obvesti o spremembi lastništva. 168. člen SZ-1 pa določa globo za prekršek posameznika, ki v stanovanju opravlja dejavnosti brez soglasij ali v nasprotju s soglasji.

Po mnenju IP SZ-1 ne predstavlja pravne podlage v smislu (c) točke prvega odstavka 6. člen Uredbe, na podlagi katere bi bil GURS dolžan omogočiti podatke o lastnikih, ki so ki so fizične osebe in katerih osebne podatke vodi v registru nepremičnin, zemljiškem katastru in katastru stavb, saj določbe SZ-1 ne določajo katere osebne podatke in iz katerih evidenc lahko upravniki pridobivajo, iz določb pa po drugi strani izhaja, da upravniki pridobivajo osebne podatke neposredno od etažnih lastnikov, za opustitev dolžnosti etažnih lastnikov pa so predvidene globe in ne subsidiarno zakonsko pooblastilo upravnika, da podatke pridobi sam. IP vam tako lahko le predlaga, da se za dostavo ažurnih podatkov obrnete neposredno na etažne lastnike z opozorilom na posledice njihove opustitve. 

 

IP ob tem pripominja, da pa so nekateri od osebnih podatkov etažnih lastnikov, ki jih zahtevate od GURS, vpisani v zemljiško knjigo, in so javni ter so vam tako tam dostopni. Zakon o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/2003 s spr., v nadaljevanju ZZK-1) v 1. členu namreč določa, da je zemljiška knjiga javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. V skladu s 198. členom ZZK-1, ki določa, da mora biti prek portala e-ZK vsakomur omogočen brezplačen dostop in računalniški izpis podatkov informatizirane glavne knjige, so tako dostopni podatki o nepremičnini (npr. tip nepremičnine – posamezni del stavbe, ID znak, katastrska občina, št. stavbe, številka posameznega dela, naslov), lastniku nepremičnine (če gre za fizično osebo: ime in priimek, naslov prebivališča in delen EMŠO - zadnjih šest številk je prikritih) in podatki o stvarnih pravicah na nepremičninah (npr. hipoteka).

 

Hkrati pa vas napotujemo na smernice IP za upravnike večstanovanjskih stavbe, ki so vam lahko v pomoč:

 https://www.ip-rs.si/fileadmin/user_upload/Pdf/smernice/Smernice_za_upravnike_vecstanovanjskih_stavb.pdf

 

V upanju, da vam bo naš odgovor v pomoč, vas lepo pozdravljamo.

 

 

Pripravila:
Manja Resman, univ. dipl. prav.

svetovalka IP

 

 

Mojca Prelesnik, univ. dipl. prav.
informacijska pooblaščenka