Informacijski pooblaščenec Republika Slovenija
SLO | ENG

Iskalnik po odločbah in mnenjih GDPR

+ -
Datum: 18.03.2019
Naslov: Posredovanje OP s strani upravnika
Številka: 0712-1/2019/259
Vsebina: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo
Pravni akt: Mnenje

Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju IP) je prejel vaše elektronsko sporočilo, v katerem navajate, da je sodišče v neki zadevi ugotovilo oškodovanje etažnih lastnikov, pri čemer vas je (torej etažne lastnike oziroma vašega sedanjega upravnika) glede vložitve odškodninskega zahtevka napotilo na pravdo. Dodajate, da je vložitev odškodninskega zahtevka posel, ki po stanovanjskem zakonu presega posle rednega upravljanja, zato morate (etažni lastniki) upravnika za ta postopek posebej pooblastiti, in sicer s 75% soglasjem vseh lastnikov - po lastniških deležih. Vseh lastnikov je več kot 2000. Postopek zbiranja soglasij boste vodili etažni lastniki sami, prek pooblaščencev (odbora). Zanima vas, ali vam sedanji upravnik v ta namen lahko posreduje podpisne listine, za vsak objekt posebej, na katerih so poleg sklepa, za katerega se glasuje, navedeni podatki:

- naslov objekta,

- številka stanovanja,

- ime in priimek lastnika / lastnikov,

- lastniški delež,

Namen listine je zbiranje soglasij etažnih lastnikov, bodisi na sestanku etažnih lastnikov posameznega objekta, bodisi individualno 'od-vrat-do-vrat', ali na drug ustrezen način.

 

Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno z 58. členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (v nadaljevanju Splošna uredba), 7. točko prvega odstavka 49. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 94/07-UPB1; v nadaljevanju ZVOP-1) ter 2. členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05; v nadaljevanju ZInfP) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašim vprašanjem.

 

IP pojasnjuje, da posredovanje osebnih podatkov etažnih lastnikov zagotovo pomeni obdelavo osebnih podatkov, za katero pa mora imeti slednji ustrezno pravno podlago. Komu, katere osebne podatke in za kateri namen lahko oziroma mora upravnik posredovati, je nemogoče odgovoriti za vse primere, saj je zakonov, ki upravljavcem (torej ne samo upravnikom) nalagajo posredovanje osebnih podatkov, zelo veliko, pri čemer se nabor osebnih podatkov razlikuje od primera do primera (npr. posredovanje podatkov sodiščem, policiji, inšpekcijskim in prekrškovnim organom, upnikom, zavarovalnicam, dobaviteljem storitev).

 

Obdelava osebnih podatkov je zakonita, če je izpolnjen vsaj eden od pogojev, določenih v členu 6(1) Splošne uredbe o varstvu podatkov. Upravnik lahko obdeluje osebne podatke etažnih lastnikov na več pravnih podlagah, predvsem:

- če so privolili v obdelavo njihovih osebnih podatkov za enega ali več določenih namenov (točka a člena 6(1) Splošne uredbe);

- če je obdelava osebnih podatkov potrebna za izvajanje pogodbe, katere pogodbena stranka je etažni lastnik, na katerega se nanašajo osebni podatki (pogodba o opravljanju upravniških storitev) – točka b člena 6(1) Splošne uredbe;

- če je obdelava osebnih podatkov potrebna za izpolnitev zakonske obveznosti, ki velja za upravljavca. Te obveznosti so določene v področnih zakonih (npr. v Stanovanjskem zakonu ali Stvarnopravnem zakoniku) in podzakonskih aktih (npr. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb) – točka c člena 6(1) Splošne uredbe);

- če je obdelava potrebna zaradi zakonitih interesov, za katere si prizadeva upravljavec ali tretja oseba razen kadar nad takimi interesi prevladajo interesi ali temeljne pravice in svoboščine posameznika, na katerega se nanašajo osebni podatki, ki zahtevajo varstvo osebnih podatkov (točka f člena 6(1) Splošne uredbe).

 

Od primera do primera je treba torej presojati, ali ima upravnik katero izmed zgoraj navedenih pravnih podlag in katere osebne podatke potrebuje za opravljanje posameznih nalog oziroma izvrševanje svojih pooblastil, ki pa so v omenjenih predpisih precej natančno določena. Glede na navedeno bi v opisanem primeru eventualno lahko prišla v poštev tudi obdelava zaradi zakonitih interesov.

 

Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/2003, s spremembami in dopolnitvami; v nadaljevanju SZ-1) določa, da če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika. Pooblastila upravnika tako ureja 50. člen SZ-1, ki v tretjem odstavku določa, da je upravnik na podlagi tega zakona pooblaščen za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s tem zakonom. Pooblastila upravnika določa še Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13; v nadaljevanju SPZ).

 

SZ-1 je torej le eden izmed zakonov, ki predstavlja pravno podlago za posredovanje osebnih podatkov. Na splošno velja, da lahko upravnik osebne podatke posreduje le, če razpolaga z ustrezno pravno podlago (npr. če mu posredovanje osebnih podatkov nalaga zakon; če je posredovanje nujno potrebno za izvrševanje pogodbe; če je obdelava potrebna zaradi zakonitih interesov ali če je za posredovanje osebnih podatkov pridobil ustrezno privolitev posameznika, na katerega se osebni podatki nanašajo).

 

Upravnik je po določbah SZ-1 pooblaščenec etažnih lastnikov. 48. člen SZ-1 določa, da je upravnik večstanovanjske stavbe pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Nadalje je v peti alineji četrtega odstavka 118. člena SPZ določeno, da upravnik zastopa etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vloži izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika.

 

V zvezi z vašo navedbo, da boste postopek zbiranja soglasij vodili etažni lastniki sami, prek pooblaščencev (odbora), IP pojasnjuje, da je za ugotavljanje pravic in dolžnosti nadzornega odbora lastnikov stanovanj treba upoštevati 39. člen SZ-1, ki določa, da ima, če etažni lastniki ne sklenejo drugače, nadzorni odbor tri člane, ki nadzorujejo delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku. Ti člani imajo z vidika svoje nadzorne funkcije nad upravnikom pravico do vpogleda v vse podatke, ki se tičejo upravljanja. Ker so člani nadzornega odbora predstavniki etažnih lastnikov, nimajo glede pridobivanja osebnih podatkov več pravic kot ostali etažni lastniki. Vsekakor pa bi lahko dopolnitev pogodbe o upravljanju sodila pod okvir pravne podlage po točkah b ali f člena 6(1) Splošne uredbe.

 

SZ-1 posredovanja osebnih podatkov zaradi vložitve odškodninskega zahtevka izrecno ne določa, zato bi lahko upravnik osebne podatke etažnih lastnikov posredoval le v primeru, če bi imel za to njihove osebne privolitve ali če bi šlo za primer, ko etažni lastniki podatke potrebujejo v zvezi z izvrševanjem pogodbe o upravljanju ali na pravni podlagi zakonitih interesov. Razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom se namreč uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki lahko, poleg pooblastil iz 50. člena tega zakona, določi še druge pravice in obveznosti. (53. člen SZ-1), za sklenitev takšne pogodbe ali njeno dopolnitev, pa so, kolikor je razbrati, potrebni podatki, ki jih navajate. V zvezi z izvrševanjem pogodbe so namreč vse pogodbene stranke upravičene do podatkov o tem, kdo so posamezne pogodbene stranke takšne pogodbe. Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. To pomeni, da je za veljavnost navedene pogodbe v skladu s 25. členom SZ-1 potreben podpis oziroma soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Da bi bilo mogoče preveriti veljavnost takšne pogodbe, je zato nujno potrebno, da je njen sestavni del tudi seznam lastnikov stanovanj, tj. ime in priimek, velikost stanovanja in solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih, kot je določeno v 106. členu SPZ. Ker pogodba o opravljanju upravniških storitev predstavlja pogodbeni odnos med vsemi etažnimi lastniki in upravnikom, so seveda vsi etažni lastniki kot sopogodbeniki upravičeni do podatkov, tudi osebnih, ki so navedeni oziroma, ki so sestavni del te pogodbe. Do slednjih podatkov so etažni lastniki upravičeni na podlagi SZ-1, kakor tudi na podlagi točke b člena 6(1) Splošne uredbe, saj je tovrstna obdelava osebnih podatkov potrebna in primerna za izvedbo pogajanj za sklenitev pogodbe in za izpolnjevanje pogodbe.

IP dodaja, da so etažni lastniki večstanovanjske stavbe upravičeni tudi do pridobitve tistih pogodb, ki jih je v imenu in za račun etažnih lastnikov sklenil upravnik, in se posledično nanašajo na vsakega posameznega etažnega lastnika.

 

Čisto za konec pa IP izpostavlja tudi določbo 34. člena SZ-1, ki se nanaša na način odločanja lastnikov in določa, da se o poslih upravljanja večstanovanjske stavbe (sem spadajo tako redno upravljanje, kot tudi posli, ki presegajo redno upravljanje) lahko etažni lastniki odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov, ali na zboru lastnikov.

 

V upanju, da ste dobili odgovor na svoja vprašanja, vas lepo pozdravljamo.

 

 

Mojca Prelesnik, univ. dipl. prav.,

informacijska pooblaščenka