Informacijski pooblaščenec Republika Slovenija
    SLO | ENG
dekorativna slika

Mnenja - VOP

+ -
Datum: 22.04.2010
Naslov: Razkrivanje OP s strani upravnika večstanovanjske stavbe
Številka: 0712–2/2010/714
Vsebina: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo
Pravni akt: Mnenje

Spoštovani,

Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju Pooblaščenec) je 15.4.2010 prejel vaše elektronsko sporočilo, v katerem navajate, da je … Ljubljana poslal dopis, na naslove vseh zemljiškoknjižnih lastnikov večstanovanjske stavbe na … 2 v Ljubljani. V dokumentaciji je uporabil podatke EMŠO (popolne ali nepopolne). Sprašujete, ali so s tem kršili zakonodajo na tem področju? V kolikor so, bi radi podali  prijavo in nas tudi prosite, da skladno z omenjeno prijavo ustrezno ukrepamo.

Avtentično razlago posameznih določb zakona daje le Državni zbor, neobvezno pa predlagatelj zakona, zato vam na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, v nadaljevanju na podlagi 7. tč. 1. odst. 49. čl. Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 94/07, uradno prečiščeno besedilo, v nadaljevanju ZVOP-1) ter 2. čl. Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05 in 51/07 – ZUstS-A, v nadaljevanju ZInfP), posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašim vprašanjem:

Pooblaščenec meni, da upravnik večstanovanjske stavbe brez pisne privolitve vsakega posameznika ne sme vsem etažnim lastnikom stavbe posredovati EMŠO lastnikov stanovanj, saj nima zakonske podlage ne v ZVOP-1 in ne v SZ-1.
Pooblaščenec zato ugotavlja, da je upravnik, s tem, ko je drugim lastnikom razkrival podatek o EMŠO posameznega lastnika ravnal v nasprotju s SZ-1 in ZVOP-1.


O b r a z l o ž i t e v:

Pravna podlaga za obdelavo osebnih podatkov v zasebnem sektorju (kamor spada tudi pridobivanje lastnikovih osebnih podatkov s strani upravnika) je opredeljena v 10. čl. Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 94/07-UPB1, v nadaljevanju ZVOP-1). Navedeni člen določa, da se osebni podatki lahko obdelujejo (zbirajo, pridobivajo, shranjujejo, spreminjajo, vpogledujejo, uporabljajo, razkrivajo s prenosom, sporočajo, blokirajo, izbrisujejo, uničujejo ipd.), če obdelavo osebnih podatkov in osebne podatke, ki se obdelujejo, določa zakon ali če je za obdelavo določenih osebnih podatkov podana osebna privolitev posameznika.

Področno zakonodajo, ki ureja obravnavano področje, predstavljata Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, v nadaljevanju SZ-1) in Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/2002, 18/2007 skl. US: U-I-70/04-18, v nadaljevanju SPZ).

SZ-1 v 50. čl. opredeljuje pooblastila upravnika in določa, da ima upravnik poleg pooblastil, določenih s 118. čl. SPZ (med katerimi je tudi skrb za porazdelitev in izterjavo obveznosti), še naslednja pooblastila:
1. zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem;
2. pripravi načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe, terminski plan izvedbe tega načrta in skrbi za izvedbo načrta;
3. sestavi obračun stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe in stroške razdeli med etažne lastnike;
4. poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune;
5. sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb, sklenjenih s tretjimi osebami;
6. poda letno poročilo o upravljanju objekta;
7. opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov ter zbira podatke, potrebne za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb.

Upravnik lahko torej na podlagi SZ-1 za izvajanje svojih pooblastil pridobiva določene osebne podatke stanovalcev. Za ta namen pridobljenih podatkov pa seveda ne sme javno objavljati.

53. čl. SZ-1, ki določa, da se razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki lahko, poleg pooblastil iz 50. čl. tega zakona, določi še druge pravice in obveznosti. Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. To pomeni, da je za veljavnost navedene pogodbe, v skladu s 25. čl. SZ-1, potreben podpis oz. soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Da bi bilo mogoče preveriti veljavnost takšne pogodbe, je zato po mnenju Pooblaščenca nujno potrebno, da je sestavni del takšne pogodbe tudi seznam lastnikov stanovanj t.j. ime in priimek, velikost stanovanja v m2 in solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih, kot je določeno v 106. čl. SPZ.

Ker navedena pogodba predstavlja pogodbeni odnos med vsemi etažnimi lastniki in upravnikom, so seveda vsi etažni lastniki kot sopogodbeniki upravičeni do podatkov, tudi osebnih, ki so navedeni, oziroma, ki so sestavni del pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Za slednje podatke torej Pooblaščenec ocenjuje, da so etažni lastniki do njih upravičeni na podlagi samega zakona, tako z vidika SZ-1, kakor tudi na podlagi 2. odst. 10. čl. ZVOP-1, saj je tovrstna obdelava osebnih podatkov potrebna in primerna za izvedbo pogajanj za sklenitev pogodbe in za izpolnjevanje pogodbe.
V skladu s 53. čl. SZ-1 in 2. odst. 10. čl. ZVOP-1, lahko torej upravnik razkrije seznam etažnih lastnikov, z osebnimi podatki, ki so sestavni del pogodbe o opravljanju upravniških storitev, s katero razpolaga upravnik, in sicer: ime in priimek, velikost stanovanja v m2 in solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih, kot je določeno v 106. čl. SPZ. Druge osebne podatke vam lahko upravnik posreduje le v primeru, če ima za to osebno privolitev vsakokratnega etažnega lastnika.
Dejstvo je, da obstoječa zakonodaja upravniku nikjer ne daje eksplicitnega pooblastila za obveščanje o EMŠO, pa tudi ne za objavo drugih varovanih osebnih podatkov (to tudi ni primerno in potrebno za izvajanje upravniških storitev).

Pooblaščenec torej meni, da upravnik večstanovanjske stavbe brez pisne privolitve vsakega posameznika ne sme vsem etažnim lastnikom stavbe posredovati EMŠO lastnikov stanovanj, saj nima zakonske podlage ne v ZVOP-1 in ne v SZ-1.
Pooblaščenec zato ugotavlja, da je upravnik, s tem ko je podatek o EMŠO posameznega lastnika razkril drugim, ravnal v nasprotju s SZ-1 in ZVOP-1.


Prijazen pozdrav,


Informacijski pooblaščenec:
Nataša Pirc Musar, univ.dipl.prav.,
pooblaščenka