Informacijski pooblaščenec Republika Slovenija
    SLO | ENG

Mnenja - VOP

+ -
Datum: 10.10.2007
Naslov: Upravnik vodi seznam lastnikov in najemnikov
Številka: 0712-906/2007/2
Vsebina: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo
Pravni akt: Mnenje

Spoštovani,

prejeli smo vašo elektronsko pošto z dne 04.10.2007, v kateri nas prosite za mnenje. V pogodbi z upravnikom bloka, v katerem živite, je določba, po kateri je upravnik dolžan voditi ažuren seznam lastnikov in najemnikov stanovanj v bloku. Zaradi možnega primera nesreč menite, da je potrebno, da upravnik razpolaga tudi s telefonskimi številkami in morebitnimi naslovi el. pošte lastnikov in najemnikov, da bi lahko učinkovito ukrepal, če bi v zgradbi prišlo do okvare ali nesreče. Ali upravnik dejansko ima ažuriran seznam, kot ste ga opisali, ne veste. Upravnik se sklicuje na to, da ga ne sme nikomur posredovati, ker bi s tem kršil predpise. Sprašujete ali je to res?

V nadaljevanju vam na podlagi predstavljenega dejanskega stanja ter na podlagi 7. točke prvega odstavka 49. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 86/04, 113/05, 51/07-ZustS in 67/07; ZVOP-1) ter 2. člena Zakona o Informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS št. 113/05 in 51/07-ZustS) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašim vprašanjem:

V skladu s 53. čl. SZ-1 in 2. odst. 10. čl. ZVOP-1, ste kot etažni lastnik upravičeni do seznama etažnih lastnikov, z osebnimi podatki, ki so sestavni del pogodbe o opravljanju upravniških storitev, s katero razpolaga upravnik, in sicer: ime in priimek, velikost stanovanja v m2 in solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih, kot je določeno v 106. čl. SPZ. Druge osebne podatke vam lahko upravnik posreduje le v primeru, če ima za to osebno privolitev vsakokratnega etažnega lastnika.

Obrazložitev:

Pooblaščenec je pri svojem delu že obravnaval smiselno podobne primere kot je vaš ter o tem izdal vsaj tri neobvezna mnenja, zato vam predlagamo, da se z njimi seznanite na internetni strani Pooblaščenca (http://www.ip-rs.si/?id=155), kjer lahko s pomočjo iskalnika po mnenjih in odločbah s področja varstva osebnih podatkov poiščete mnenje št. 0712-604/2007/2 z dne 18.07.2007, mnenje št. 0712-587/2007/2 z dne 27.06. 2007, mnenje št. 0712-572/2007/2 z dne 18.06. 2007, ali da si mnenja poiščete tako, da neposredno sledite naslednjim povezavam:

Ker pa gre v vašem primeru vendarle za nekoliko drugačno vprašanje, vam bo Pooblaščenec v nadaljevanju pojasnil nekatera dejstva, pomembna za razumevanje odgovora na vaše vprašanje.

Splošno določbo o pravni podlagi za dopustno obdelavo osebnih podatkov predstavlja 8. člen ZVOP-1, ki na splošno določa, da se lahko osebni podatki obdelujejo le, če obdelavo osebnih podatkov in osebne podatke, ki se obdelujejo, določa zakon, ki določa tudi namen obdelave osebnih podatkov ali če je za obdelavo določenih osebnih podatkov podana osebna privolitev posameznika, ki pa mora biti predhodno pisno ali na drug ustrezen način seznanjen z namenom obdelave osebnih podatkov. ZVOP-1 tako dovoljuje obdelavo osebnih podatkov tudi na podlagi pisne privolitve posameznika, vendar pa mora biti v tem primeru posameznik predhodno pisno ali na drug ustrezen način seznanjen z namenom obdelave osebnih podatkov, ki mora biti ustavno in zakonsko dopusten, obdelovati pa se sme le tiste osebne podatke, ki so primerni in nujno potrebni za uresničitev opredeljenega namena in ne pomenijo neupravičenega posega v zasebnost in dostojanstvo posameznika.

Osebni podatek je po 1. tč. 6. čl. ZVOP-1 katerikoli podatek, ki se nanaša na posameznika, ne glede na obliko, v kateri je izražen, pri čemer je posameznik določena ali določljiva fizična oseba, na katero se nanaša osebni podatek; fizična oseba pa je določljiva, če se jo lahko neposredno ali posredno identificira, predvsem s sklicevanjem na identifikacijsko številko ali na enega ali več dejavnikov, ki so značilni za njeno fizično, fiziološko, duševno, ekonomsko, kulturno ali družbeno identiteto, pri čemer način identifikacije ne povzroča velikih stroškov, nesorazmerno velikega napora ali ne zahteva veliko časa.

Obdelovanje osebnih podatkov pa je glede na določilo 3. tč. 6. čl. ZVOP-1 kakršnokoli delovanje ali niz delovanj, ki se izvaja v zvezi z osebnimi podatki, ki so avtomatizirano obdelani ali ki so pri ročni obdelavi del zbirke osebnih podatkov ali so namenjeni vključitvi v zbirko osebnih podatkov, zlasti zbiranje, pridobivanje, vpis, urejanje, shranjevanje, prilagajanje ali spreminjanje, priklicanje, vpogled, uporaba, razkritje s prenosom, sporočanje, širjenje ali drugo dajanje na razpolago, razvrstitev ali povezovanje, blokiranje, anonimiziranje, izbris ali uničenje; obdelava je lahko ročna ali avtomatizirana (sredstva obdelave).

Pravna podlaga za obdelavo osebnih podatkov v zasebnem sektorju, kamor sodi tudi obdelava osebnih podatkov  s strani upravnika, je podrobno urejena v 10. čl. ZVOP-1, ki v 1. odst. določa, da se osebni podatki v zasebnem sektorju lahko obdelujejo, če obdelavo osebnih podatkov in osebne podatke, ki se obdelujejo, določa zakon ali če je za obdelavo določenih osebnih podatkov podana osebna privolitev posameznika. Ne glede na navedeno, se lahko v zasebnem sektorju obdelujejo osebni podatki posameznikov, ki so z zasebnim sektorjem sklenili pogodbo ali pa so na podlagi pobude posameznika z njim v fazi pogajanj za sklenitev pogodbe, če je obdelava osebnih podatkov potrebna in primerna za izvedbo pogajanj za sklenitev pogodbe ali za izpolnjevanje pogodbe Ne glede na 1. odst. 10. čl. ZVOP-1 pa se lahko v skladu s 3. odst. 10. čl. ZVOP-1 v zasebnem sektorju obdelujejo osebni podatki, če je to nujno zaradi uresničevanja zakonitih interesov zasebnega sektorja in ti interesi očitno prevladujejo nad interesi posameznika, na katerega se nanašajo osebni podatki.

10. čl. ZVOP-1 torej glede obdelave osebnih podatkov v zasebnem sektorju napotuje na zakon ali na osebno privolitev posameznika, z izjemama v 2. in 3. odst. 10. čl. ZVOP-1.
Področno zakonodajo, ki ureja obravnavano področje, predstavljata Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, v nadaljevanju SZ-1) in Stvarnopravni zakonik (Ur.l. RS, št. 87/2002, 18/2007 Skl. US: U-I-70/04-18, v nadaljevanju SPZ), vendar sta z vidika obdelave osebnih podatkov zelo splošna oz. nedoločna.  

SZ-1 namreč v 3. odst. 50. člena, zgolj pooblašča upravnika večstanovanjske stavbe (v nadaljevanju upravnika) za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s SZ-1, brez tega, da bi konkretno navedel, katere osebne podatke lahko upravnik obdeluje.  

Zato je po oceni Pooblaščenca potrebno navedeno določbo SZ-1 uporabiti v povezavi z drugimi določbami tega zakona in ZVOP-1, in z razlagalno metodo konkretizirati osebne podatke, ki jih upravnik lahko obdeluje. Ker je vaše vprašanje postavljeno v razmerju posredovanja podatkov s strani upravnika etažnemu lastniku, se bo Pooblaščenec osredotočil na slednje razmerje.

V tej zvezi je potrebno omeniti 53. čl. SZ-1, ki določa, da se razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki lahko, poleg pooblastil iz 50. člena tega zakona, določi še druge pravice in obveznosti. Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. To pomeni, da je za veljavnost navedene pogodbe v skladu s 25. čl. SZ-1 potreben podpis oz. soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Da bi bilo mogoče preveriti veljavnost takšne pogodbe, je zato po mnenju Pooblaščenca nujno potrebno, da je sestavni del takšne pogodbe tudi seznam lastnikov stanovanj t.j. ime in priimek,velikost stanovanja v m2 in solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih, kot je določeno v 106. čl. SPZ.

Ker navedena pogodba predstavlja pogodbeni odnos med vsemi etažnimi lastniki in upravnikom, so seveda vsi etažni lastniki kot sopogodbeniki upravičeni do podatkov, tudi osebnih, ki so navedeni oziroma, ki so sestavni del pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Za slednje podatke torej Pooblaščenec ocenjuje, da so etažni lastniki do njih upravičeni na podlagi samega zakona, tako z vidika SZ-1, kakor tudi na podlagi 2. odst. 10. čl. ZVOP-1, saj je tovrstna obdelava osebnih podatkov potrebna in primerna za izvedbo pogajanj za sklenitev pogodbe in za izpolnjevanje pogodbe.

Glede obdelave osebnih podatkov (tel. št., elektronski naslov), ki niso potrebni za veljavnost in izvedbo pogodbe o opravljanju upravniških storitev, pa je po oceni Pooblaščenca potrebno iskati podlago v pogodbi o medsebojnih razmerjih, ki jo etažni lastniki v skladu s 32. čl. SZ-1 morajo skleniti. V tej pogodbi pa se lahko etažni lastniki, v okviru obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja, dogovorijo, da bodo posredovali upravniku tudi še druge osebne podatke (npr.  tel. št., elektronski naslov,..) in da osebno privolijo, v skladu s 1. odst. 10. čl, ZVOP-1, da lahko upravnik te podatke posreduje tudi drugim etažnim lastnikom. Če upravnik s takšno osebno privolitvijo etažnih lastnikov ne razpolaga, nima podlage, da bi te podatke posredoval etažnim lastnikom.

Glede ažurnosti podatkov, ki jih omenjate v vprašanju, pa Pooblaščenec pripominja, da je dolžnost vsakega etažnega lastnika, da obvesti upravnika o spremembi lastništva posameznega dela, v skladu s 17. čl. SZ-1. Glede drugih podatkov, pa je zagotovo v interesu vsakokratnega posameznega etažnega lastnika, da sporoči točne in ažurne podatke, če želi biti obveščen o stvareh, ki so v pristojnosti upravnika. Zato Pooblaščenec ne vidi potrebe, niti razloga, da bi upravnik te podatke ažuriral na način, da bi jih posredoval vsem etažnim lastnikom, saj lahko svoje podatke ažurira samo vsak sam, in ne more tega narediti nekdo drug. Pooblaščenec se zato sprašuje, kako bi vi preverili, če je slednji seznam, ki ga želite od upravnika, ažuriran in točen? To lahko storite le zase in s tem poskrbite, da boste s strani upravnika pravočasno in hitro obveščeni.

S spoštovanjem,

Informacijski pooblaščenec
Nataša Pirc Musar, univ. dipl. prav.,
pooblaščenka